ヒューリック銀座ビル 他2件

買い手の概要

ヒューリックリート投資法人は、J-REITであり、ヒューリック株式会社を主要スポンサーとするオフィス・商業施設中心のリート投資法人。本開示日時点で、銀座地区を中心とした都心一等地の商業用不動産ポートフォリオを保有・運用している。信託受益権を通じた不動産取得を主たる事業形態としている。

売り手の概要

ヒューリック株式会社は、開示資料に『利害関係人等』と記載される関連会社であり、本投資法人のスポンサー企業。不動産開発・保有事業を手がける事業会社として、同投資法人への資産供給者としての位置付けが推察される。

取得・譲渡の狙い

本取引は『資産入替』スキームであり、ヒューリック銀座ビル（2025年8月竣工の新築オフィス）およびヒューリック銀座ワールドタウンビル（商業施設）をポートフォリオに組み入れる一方、江戸川橋富士ビル（1983年築の既存オフィス）をスポンサーから直接取得することで、ポートフォリオの質的向上と利回り最適化を図るものと推察される。交換差金1,533百万円の支払いにより、より高い評価を持つ資産の組入れを実現している。

金額の妥当性

ヒューリック銀座ビルは、取得価格147.0億円に対し鑑定評価額171.99億円で、買値が約15%のディスカウント（価格妥当性あり）。ワールドタウンビルは取得価格81.63億円に対し鑑定評価額88.6億円で約8%のディスカウント。江戸川橋富士ビルは取得価格30.84億円に対し鑑定評価額32.3億円で約5%のディスカウント。全体として、cap rate（直接利回り2.2～3.6%）と取得価格の関係が鑑定評価額と調和しており、スポンサー関連取引においても市場相場に準じた価格設定である可能性が高い。ただし帳簿価額が非開示のため、会計上の簿価との乖離については言及できない。