レジディア東日暮里 他1件

買い手の概要

アドバンス・レジデンス投資法人はJ-REITであり、主に住宅型不動産を対象とした公開された投資法人として機能している。本取引の2件の物件取得から、都市部の中層集合住宅への投資戦略が窺える。REITとしてのポートフォリオ拡大及び安定的なインカム獲得を主要な役割としている。

売り手の概要

株式会社コスモスイニシアは大手不動産開発・販売企業として知られ、新築分譲マンションなど住宅事業を主業とする。本取引により保有物件の資産化・換金を実現している。

取得・譲渡の狙い

本取引は、複数の築年浅い都心部集合住宅（東日暮里・亀戸）をJ-REITが一括取得するもので、ポートフォリオの拡充及び安定的なインカムジェネレーション機盤の構築が狙いと推察される。売主にとっては保有物件の流動化・資本効率化が目的と考えられる。

金額の妥当性

レジディア東日暮里は取得価格12億円に対し鑑定評価額12.4億円で約3.3%のディスカウント、NOI4662万円からの直接cap rateは3.5%である。レジディア亀戸Ⅱは取得価格11.6億円に対し鑑定評価額13.1億円で約11.5%のディスカウントを示し、同cap rateは3.4%である。亀戸Ⅱの評価額と取得価格の乖離が大きい可能性があり、ポートフォリオ全体としての バリュー判断か市場価格の再評価が背景にある可能性がある。帳簿価額が非開示のため、取得後の損益認識状況は判断できない。