ランドーホテル京都スイーツ

買い手の概要

投資法人みらいは、J-REIT（日本の上場不動産投資信託）として機関投資家向けに不動産ポートフォリオを運用する投資法人である。ホテルを含む商業施設等の取得を通じ、分散投資と安定的な配当収益の確保を目的としている。本取引はポートフォリオ拡張の一環と推察される。

取得・譲渡の狙い

京都市南区に所在する新築ホテル物件（2019年7月竣工、延床面積約3,730㎡の6階建）の信託受益権取得であり、観光需要の堅調なエリアにおけるホテル事業からの運用収益確保がターゲットと考えられる。NOIが1億8,800万円で示されていることから、安定的なインカムジェネレーション目的のポートフォリオ追加と推察される。

金額の妥当性

取得価格355億円に対し、鑑定評価額が491億円と約1.36倍の乖離が見られ、帳簿価額は開示されていない。一方、NOI 1億8,800万円に基づくDirectキャップレート3.7％、ターミナルキャップレート3.9％が示されており、これらの利回り水準は現在のホテル不動産市場において低い可能性がある。取得価額が鑑定評価額を下回ることは、市場評価に対する割安取得、あるいは売却者の事情による可能性が考えられるが、詳細な交渉背景は非開示のため確定判断は困難である。