種別
取得
取得総額
—
帳簿価額 合計
77.4億円
鑑定評価額 合計
231億円
引渡日
—
相手方
非開示
資産入替え。譲渡3物件(合計9,324百万円)と取得13物件(合計13,796百万円)を併せて開示。譲渡先・取得先は複数で一部非開示、一部実名(合同会社NRTグロース15、株式会社バリューズ、霞ヶ関キャピタル株式会社)。単一の取引総額は記載なし。
物件明細 16物件 · 信託受益権
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| 物件名 / 所在 | 用途 | 物件別価格 | 帳簿価額 | 鑑定評価額 | 還元 | 最終還元 | 割引率 | NOI | 延床 | 築年 | 信託 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| セレニテ新大阪↗ 履歴 大阪府大阪市淀川区宮原二丁目14番8号 | 住宅 | 11.5億 | — | 11.5億 | 4.3% | 4.5% | 4.1% | 0.52億 | 2,433.23㎡ | 2007-03 | 受益権 | |
| マリオン城西↗ 履歴 愛知県名古屋市西区城西一丁目4番15号 | 住宅 | 7.3億 | — | 7.4億 | 4.4% | 4.6% | 4.2% | 0.34億 | 1,692.95㎡ | 2007-01 | 受益権 | |
| ユニゾ神田須田町二丁目ビル↗ 履歴 東京都千代田区神田須田町2丁目3番16号 | オフィス | 13.1億 | — | 13.5億 | 3.5% | 3.7% | 3.3% | 0.50億 | 1,443.52㎡ | 1993-03 | 受益権 | |
| リードシー目黒不動前↗ 履歴 東京都品川区西五反田三丁目15番6号 | オフィス | 12.2億 | — | 12.3億 | 4.2% | 4.4% | 4.0% | 0.54億 | 1,116.26㎡ | 1996-10 | 受益権 | |
| 天神東レジデンス↗ 履歴 福岡県福岡市博多区古門戸町7番4 | 住宅 | 9.1億 | — | 9.3億 | 4.3% | 4.5% | 4.1% | 0.43億 | 2,283.63㎡ | 2005-08 | 受益権 | |
| DeLCCS KASAI↗ 履歴 東京都江戸川区中葛西五丁目36番12号 | 住宅 | 13.2億 | — | 13.5億 | 4.2% | 4.4% | 4.0% | 0.62億 | 2,567.21㎡ | 1998-07 | 受益権 | |
| 目白NTビル↗ 履歴 東京都豊島区目白二丁目1番1号 | オフィス | 39.2億 | 30.7億 | 36.6億 | 4.4% | 4.6% | 4.2% | 1.74億 | 6,315.72㎡ | 1990-07 | 受益権 | |
| 三井ウッディビル↗ 履歴 東京都江東区東陽二丁目4番14号 | オフィス | 32.5億 | 26.6億 | 27億 | 4.4% | 4.6% | 4.2% | 1.32億 | 6,341.82㎡ | 1990-03 | 受益権 | |
| ザ・スクエア↗ 履歴 愛知県名古屋市中区丸の内二丁目14番20号 | オフィス | 10.8億 | — | 11.4億 | 4.4% | 4.6% | 4.2% | 0.54億 | 2,127.32㎡ | 2003-06 | 受益権 | |
| 築地フロント↗ 履歴 東京都中央区築地二丁目2番7号 | オフィス | 8.3億 | — | 10.1億 | 3.8% | 3.9% | 3.5% | 0.40億 | 748.61㎡ | 1991-08 | 受益権 | |
| 八丁堀リバーゲート↗ 履歴 東京都中央区湊一丁目12番10号 | オフィス | 8.4億 | — | 10.2億 | 3.7% | 3.9% | 3.5% | 0.39億 | 861.85㎡ | 1989-08 | 受益権 | |
| ラルテ中津↗ 履歴 大阪府大阪市北区豊崎六丁目16番14号 | 住宅 | 5.7億 | — | 5.7億 | 4.2% | 4.4% | 4.0% | 0.25億 | 1,038.39㎡ | 2006-05 | 受益権 | |
| シティヒルズ安堂寺↗ 履歴 大阪府大阪市中央区安堂寺二丁目4番1号 | 住宅 | 17.5億 | — | 18.6億 | 4.1% | 4.3% | 3.9% | 0.80億 | 2,906.41㎡ | 2008-03 | 受益権 | |
| エルミタージュ新栄↗ 履歴 愛知県名古屋市中区新栄二丁目11番25号 | 住宅 | 11.5億 | — | 12.2億 | 4.3% | 4.5% | 4.1% | 0.57億 | 3,014.98㎡ | 2008-04 | 受益権 | |
| サン・名駅南ビル↗ 履歴 愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目9番11号 | 住宅 | 9.5億 | — | 10.1億 | 4.2% | 4.4% | 4.0% | 0.45億 | 2,253.66㎡ | 2014-01 | 受益権 | |
| 光明池アクト↗ 履歴 大阪府堺市南区鴨谷台二丁1番3号 | 商業 | 21.6億 | 20.2億 | 21.6億 | 4.9% | 5.1% | 4.7% | 1.23億 | 12,013.67㎡ | 1988-04 | 受益権 | |
| 合計 | 231.2億 | 77.4億 | 231億 | 49,159.23㎡ | ||||||||
取引解説
AI 生成 (claude-haiku-4-5) · 2026-06-19買い手の概要
日本リート投資法人は、複数の住宅・オフィス・商業施設を保有するJ-REITであり、機関投資家向けの安定的なインカムゲイン・キャッシュフロー配分を主目的とする不動産投資信託法人と推察される。開示資料から、全国主要都市（東京、大阪、名古屋、福岡）に分散したポートフォリオを構築していることが確認できる。
取得・譲渡の狙い
本取引は資産入替えスキームであり、日本リート投資法人が既保有物件3件（合計9,324百万円相当）を譲渡しつつ、新規に13件（合計13,796百万円相当）を信託受益権で取得する戦略的なポートフォリオ入替えを実施している。取得物件の地理的分散と用途多様化（住宅6件、オフィス6件、商業1件）により、収益性と安定性のバランス調整を図る意図が窺われる。
金額の妥当性
公表されている13件の取得物件について、取引価格と鑑定評価額の乖離率を検証すると、セレニテ新大阪・マリオン城西・天神東レジデンス・DeLCCS KASAI・目白NTビル・ザ・スクエアなど複数物件で取引価格が鑑定評価額を下回っており、買い手の流動性確保・利回り改善の可能性が考えられる。特に築地フロント（取引価格8.25億円 vs 鑑定評価10.1億円）や八丁堀リバーゲート（同8.35億円 vs 10.2億万円）では乖離が顕著であり、オフィス用途で低cap rate（3.7～3.9%）に抑えつつ割安取得した戦術的可能性がある。また目白NTビル・三井ウッディビルは帳簿価額から値上がりして取得されており、これらは複数の金融機関による鑑定評価と比較した妥当な水準にあると推察される。
ⓘ 本文は公開情報（適時開示・有報・IRリリース）と本サービスの構造化データを基に AI が自動生成したもので、投資・税務・法務助言ではありません。最終的なご判断は必ず 原資料および専門家の確認のうえ行ってください。
出所・開示原文
出所: manual ／ 開示ID: portfolio_files-345c10c7b4424978a8fe2ae91fdd67f6a084f58d.pdf ／ 開示日: 2020-10-27
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