仙信ビル

売り手の概要

ジャパンエクセレント投資法人は、J-REIT（不動産投資信託）であり、主としてオフィスビル等の商業不動産を保有・運用するポートフォリオ型の投資法人である。本取引は当法人による不動産譲渡（出口取引）に該当する。

取得・譲渡の狙い

本開示では買主が非開示とされているため、譲渡の直接的な狙いを確定することは困難である。ただし、仙信ビル（宮城県仙台市のオフィス）を帳簿価額と同額で譲渡する形態から、ポートフォリオ再編・資産の入替、または保有不動産の戦略的な処分による資金化の可能性が推察される。

金額の妥当性

譲渡総額1,711百万円は帳簿価額1,711百万円と完全に一致し、一方で鑑定評価額は1,570百万円である。この結果、譲渡価格は鑑定評価額比で約109%となっており、鑑定値を上回る価格での譲渡である。直接利回り4.2%、ターミナルキャップレート4.4%、NOI約76.8百万円の数値から逆算すれば、当該価格帯の取引が市場で成立する可能性も排除されないが、鑑定値との乖離が約141百万円に達することから、買い手側の個別評価、長期保有戦略、または非開示要因による特別な価値付けが存在する可能性がある。