レジディア横濱戸部

買い手の概要

アドバンス・レジデンス投資法人は、J-REITとして居住用不動産を主要な投資対象としている上場投資法人である。本取得は、同法人のレジデンシャル・ポートフォリオ拡大戦略の一環と位置付けられる。横浜市内での取得であり、都市部の賃貸住宅市場への投資姿勢を示している。

売り手の概要

株式会社マーブルは、本取引において売主として現物不動産（「レジディア横濱戸部」）を譲渡している。開示資料からは同社の事業領域や事業規模についての詳細は不明であるが、本物件の売却により資産整理または資金化を進める可能性が考えられる。

取得・譲渡の狙い

本取得はJ-REITによる居住用不動産の純粋な資産追加取得と推察される。2008年竣工の築年数が進んだ鉄筋コンクリート造住宅を、安定的なキャッシュフロー（NOI：9,026万円、cap rate 3.5%）を享受する目的で取得したものと考えられる。長期保有による継続的な賃貸収益の確保が狙いである可能性が高い。

金額の妥当性

取得価格221.5億円に対し、鑑定評価額は240.0億円であり、取得価格は鑑定評価額比で約92.3%である。この水準は、J-REITによる既存住宅取得における一般的な歩み幅の範囲内と推察される。また、NOI 9,026万円とcap rate 3.5%から逆算した理論取得価格（約257.9億円）と比較すると、取得価格はより慎重な評価に基づいている可能性がある。帳簿価額の開示がないため、売主側の簿価との比較による損益判定はできない。