築地フロント

売り手の概要

日本リート投資法人は、J-REITとして公開市場で運用される不動産投資信託であり、主にオフィスを含む不動産を保有・運用する投資法人である。本取引はポートフォリオの一部物件の譲渡であり、規模感としては機関投資家向けの不動産証券化商品を扱う大規模な不動産運用事業体と推察される。

取得・譲渡の狙い

本取引はJ-REITによる信託受益権の譲渡であり、フォワード・コミットメント等に該当する仕組みが採用されている点から、ポートフォリオの最適化・リバランスを狙った物件の出口戦略と考えられる。買主が国内一般事業会社であることから、事業用オフィス物件の取得を通じた経営資産化または投資利回り確保が譲受人の意図と推察される。

金額の妥当性

取引価格1,250百万円に対し、帳簿価額853百万円、鑑定評価額1,110百万円である。取引価格は鑑定評価額を約12.6%上回っており、これは直接利回り3.7%、ターミナル利回り3.8%というオフィス物件としての低利回り環境下での推奨価格形成を示唆している。帳簿価額比では約47%のプレミアム化であり、会計上の評価と市場価値の乖離を反映していると考えられるが、鑑定評価額との乖離率はやや高い水準と推察される。