KOKO HOTEL 大阪新世界 他2件

買い手の概要

スターアジア不動産投資法人はJ-REITであり、主にアジア地域のホテル・住宅等を中心とした不動産ポートフォリオを運用する投資法人です。公募型REIT として機関投資家及び個人投資家から資金調達し、複数の不動産資産を保有・運用する特性を持ちます。

取得・譲渡の狙い

本取引は信託受益権1件の譲渡と、信託受益権1件および匿名組合出資2案件の取得を組み合わせた『入替』スキームです。大阪・箱根・東京の立地に分散したホテル・住宅資産への投資シフトであり、ポートフォリオの地理的・用途的多様化とキャッシュフロー源泉の再構成を意図していると推察されます。

金額の妥当性

KOKO HOTEL大阪新世界は、取得価格39.26億円に対し鑑定評価額51.00億円で、取得価格は鑑定評価額の77%水準であり割安取得の可能性があります。NOI 2.26億円、直接キャップレート4.1%、ターミナルキャップレート4.2%から年間利回り相応の評価と推察されます。一方、箱根の匿名組合出資は取得価格16.79億円に対し鑑定評価額164.00億円と乖離が著しく、これは匿名組合という権益の性質上、評価額と実質的権益価値が異なる可能性、あるいは評価基準の相違を示唆しています。東京の住宅資産は取得価格10.00億円に対し鑑定評価額335.97億円と極めて大きな乖離があり、同様に権益構造の複雑性が反映されている可能性があります。帳簿価額の開示がないため、取得後の簿価計上と評価益の発生状況は不明です。