A-FLAG 京都四条

買い手の概要

アクティビア・プロパティーズ投資法人は J-REIT であり、ホテルを含む不動産ポートフォリオを保有・運用する機関投資家。本取引はアクティビアが信託受益権を取得する形式で進められており、ホテル資産への投資を拡大させる戦略的な展開と考えられる。

取得・譲渡の狙い

本件は信託受益権の取得であり、フォワード・コミットメントに該当する取引スキーム。アクティビアが収益性の高いホテル資産（京都四条の立地かつ新耐震基準後の建築物）をポートフォリオに組み入れることで、安定的な NOI 源の確保と地域分散化を狙う可能性が高い。

金額の妥当性

取得価額 115 億円に対し、鑑定評価額は 117 億円と評価され、取得価額が鑑定値に対して約 1.7% の割安での取得となっている。直接キャップレートおよびターミナルキャップレートは両者 3.9% であり、NOI 484 百万円との整合性が認められる。市場水準として 3.9% の cap rate は、ホテル資産において相応の収益性を反映していると推察される。