MIMARU 東京 池袋

買い手の概要

大和ハウスリート投資法人は、大和ハウス工業系列の上場J-REITであり、ホテル・レジデンス・オフィス等の多様な用途資産を保有するポートフォリオ型投資法人。機関投資家向けの安定配当と資産規模拡大を目指すプレイヤーとして位置付けられる。

取得・譲渡の狙い

本取引は『入替』と明記されており、1物件取得・3物件譲渡の構成から、ポートフォリオの質的リバランスが狙いと推察される。取得する『MIMARU東京池袋』は2022年竣工の新しいホテル資産であり、一方譲渡3物件の内容が非開示であるため、老朽化資産や利回り低下資産との入替によるポートフォリオの更新・最適化が想定される。

金額の妥当性

取得総額11,502百万円に対し、対象1物件の鑑定評価額は17,200百万円であり、取得価格は鑑定値の約67%に相当する。同時に譲渡3物件の総額が差分（約5,698百万円）に該当すると想定される。NOI669百万円とcap rateの関係（直接利回り3.8%、ターミナル4.0%）から逆算すると、取得物件の価値評価は一貫性を持つ可能性がある。譲渡3物件の帳簿価額・鑑定値が非開示であるため、入替全体の収益性改善度は確定できないが、新築ホテル資産の取得により稼ぐ力の向上が見込まれる可能性がある。