アルティザ高松中央町

買い手の概要

マリモ地方創生リート投資法人は、J-REIT（上場不動産投資信託）として機能する投資法人。地方の収益不動産を主な投資対象とし、機関投資家および個人投資家向けに運用する。本取引は同法人のポートフォリオ拡大の一環と位置付けられる。

取得・譲渡の狙い

信託受益権スキームでの高松市内の中古住宅用ビル取得。直接キャップレート4.6%、ターミナルキャップレート4.8%との開示から、安定的なインカムゲイン（NOI年間約5,720万円）の確保を狙いとすると推察される。既築物件（2008年竣工、14階建RC造）の取得により、地方都市圏での継続的な運用益獲得を目的としている可能性が高い。

金額の妥当性

取引価格9億2,000万円に対し、鑑定評価額が10億7,000万円と開示されており、取得価格は鑑定値の約86%に相当する。この購入価格帯は鑑定評価額比で一定の割引を反映したものと推察される。直接キャップレート4.6%から逆算すると、NOI 5,720万円÷4.6%≒124.3億円となり、開示キャップレートと取引価格の整合性は直接的には確認できない。ただし、地方都市部の中古住宅用不動産としての利回り水準は、実現可能な範囲内と考えられる。