KDXロジスティクス札幌清田（底地）

買い手の概要

KDX不動産投資法人は、J-REITとして上場する物流・ロジスティクス不動産を主要投資対象とする不動産投資法人である。北海道札幌市への物流施設投資により、地域的ポートフォリオ多様化を図っているものと推察される。信託受益権スキームでの取得により、税務効率性や所有構造の柔軟性を確保している。

取得・譲渡の狙い

本取引は『入替』として分類されており、既存ポートフォリオの一部を売却し、札幌市清田区の物流施設（底地・信託受益権）を新たに取得するポートフォリオ再構成戦略と考えられる。物流需要の高まる北海道地域への投資シフトにより、地理的リスク分散と利回り確保を狙っているものと推察される。

金額の妥当性

取得価格は1,165,000,000円であり、鑑定評価額1,290,000,000円に対して約90.3%の水準である。この帳簿価額と鑑定額の乖離は、信託受益権の底地部分の取得価格設定としては合理的な可能性がある。直接キャップレート4.3%、ターミナルキャップレート4.4%、NOI金額55,319,748円との整合性を確認すると、年間NOIから逆算される利回り水準（約4.7%）と開示キャップレートがおおむね整合的であり、市場相場の物流不動産取得として妥当と推察される。