Apartment Hotel 11 Shinsaibashi Amemura 2

買い手の概要

日本都市ファンド投資法人は J-REIT であり、主として都市型不動産（住宅、商業施設等）をポートフォリオに組み入れ、安定したインカムゲインを投資家に還元する機関投資家である。オフィスビル・商業施設・住宅などを多地域で保有し、市場環境下での継続的なアセット管理・リバランスを行う立場にある。

取得・譲渡の狙い

本物件は大阪市中央区の立地に所在するアパートメントホテル（住宅用途）であり、2014年竣工の比較的新しい構造物件である。J-REIT による取得は、都市圏の宿泊・住宅需要に対応した収益不動産としてのポートフォリオ組み入れ、およびアセットの多地域・多業態分散を意図した可能性が高い。現物不動産スキームの直接取得であることから、運用開始までの時間軸は短いと推察される。

金額の妥当性

取得価格 24 億円に対し、鑑定評価額は 27.5 億円であり、取得価格は評価額比 87.3% となっている。直接利回り 4.1%、ターミナルキャップレート 4.3% の指標から、NOI（税引前営業利益）1.21 億円と配置されており、この利回り水準は都市型住宅・アパートメント施設としては市場相場内の可能性が高い。帳簿価額が非開示であるため取得時損益の推定はできないが、鑑定値よりも 10% 以上低い取得価格は、J-REIT の収益性重視の判断、または市場交渉による適正な合意価格と推察される。