（仮）ノワ・バイ・リーガ 箱根強羅

買い手の概要

ユナイテッド・アーバン投資法人は上場 J-REIT であり、不動産投資信託として商業施設・ホテル・住宅等の多角的なポートフォリオを運用する投資法人である。本取引は投資法人による資産取得であり、自らが所有・運用する資産を増加させるものと位置付けられる。

売り手の概要

箱根上強羅プロジェクト特定目的会社は資産流動化スキームを主体とする特定目的会社であり、本データからは売り手の最終エンドユーザーやスポンサー企業の詳細は開示されていない。

取得・譲渡の狙い

本取得は匿名組合出資（優先出資証券）による段階取得スキームであり、特定目的会社が流動化した箱根強羅のホテル開発資産に対する出資参加を通じて、開発完了予定時期（2028年9月）に向けた新規ホテル資産の取得を狙うものと推察される。投資法人のポートフォリオにホテル資産を追加し、多地域・多用途の分散投資を進める戦略の一部である可能性が高い。

金額の妥当性

開示資料において鑑定評価額・帳簿価額・直接キャップレート・NOI 等の投資指標が非開示であるため、取得総額 2 億 4,380 万円の妥当性を公表値との直接比較では判断できない。ただし段階取得スキーム（第 1 回 1 億 6,650 万円、第 2 回 7,730 万円）であり、竣工予定前の開発段階資産への出資であることから、完成時点での資産評価や期待リターンとは異なるリスク評価が適用されていると考えられる。非上場特別目的会社による流動化商品の価格形成には市場相場とは別の社債・出資商品スプレッドが考慮されている可能性がある。