種別
取得
買主(自社) → 売主
帳簿価額 合計
47.4億円
鑑定評価額 合計
541.5億円
引渡日
—
相手方
三井不動産株式会社、鹿島建設株式会社
本開示は取得2物件（日本橋本町M-SQUARE=信託受益権、豊洲ベイサイドクロスタワー追加取得=現物不動産の区分所有権）と譲渡1物件（住友電設ビル=信託受益権）の複合。取得引渡予定2026-03-31、譲渡引渡予定2026-06-30と異なるため物件別settlement_dateを使用。
物件明細 3物件 · その他
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| 物件名 / 所在 | 用途 | 物件別価格 | 帳簿価額 | 鑑定評価額 | 還元 | 最終還元 | 割引率 | NOI | 延床 | 築年 | 信託 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 日本橋本町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 東京都中央区日本橋本町一丁目６番１、６番８、６番10、６番11、６番17（受益権Ａ）、６番４、６番16、６番22（受益権Ｂ） | オフィス | 321.1億 | — | 328億 | 3.2% | 3.1% | 2.8% | 10.59億 | 14,117.81㎡ | 2025-10 | 受益権 | |
| 豊洲ベイサイドクロスタワー（追加取得） 東京都江東区豊洲二丁目15番12、15番13（土地） | オフィス | 148.1億 | — | 160億 | 3.3% | 3.4% | 3.1% | 5.45億 | 9,790.09㎡ | 2020-03 | 現物 | |
| 住友電設ビル 東京都港区三田三丁目207番1 | オフィス | 100億 | 47.4億 | 53.5億 | 3.5% | 3.7% | — | 2.30億 | 9,185.13㎡ | 1991-06 | 受益権 | |
| 合計 | 569.2億 | 47.4億 | 541.5億 | 33,093.03㎡ | ||||||||
関係者
売主
三井不動産株式会社、鹿島建設株式会社
買主
日本ビルファンド投資法人
取引解説
AI 生成 (claude-haiku-4-5) · 2026-06-26買い手の概要
日本ビルファンド投資法人はJ-REITであり、主にオフィスビルを中心とした不動産ポートフォリオ運用を行う上場投資法人。東京都心部の優良オフィス物件への投資を継続的に行っており、機関投資家向けの安定的な収益性を追求する事業体として位置付けられる。
売り手の概要
三井不動産株式会社および鹿島建設株式会社が売主。三井不動産は総合不動産ディベロッパーとして大規模オフィス開発・所有を行う企業であり、鹿島建設は建設大手でありながら不動産開発にも関与する企業体。両社は新築物件および既保有物件の売却を通じた資産シフト戦略を展開している。
取得・譲渡の狙い
本取引は純粋な単一物件売却ではなく、新築2物件の取得（日本橋本町M-SQUARE、豊洲ベイサイドクロスタワー追加取得）と既保有物件1件の譲渡（住友電設ビル）の複合スキームであり、J-REITのポートフォリオ刷新・入替を意図したものと推察される。新築物件への集中投資と老朽化物件の出口が同時実行される形態から、利回り水準の最適化とポートフォリオ品質向上を狙いとしていると考えられる。
金額の妥当性
日本橋本町M-SQUAREは取得価格32.1億円に対し鑑定評価額32.8億円で、鑑定値より約2.1%割安の水準。豊洲ベイサイドクロスタワーは取得価格14.8億円に対し鑑定評価額16.0億円で、鑑定値より約7.5%割安となっており、J-REITにとって有利な価格設定である可能性が高い。一方、譲渡する住友電設ビルは帳簿価額4.74億円に対し売却価格10.0億円であり、鑑定評価額5.35億円をも大きく上回る、取得価格での売却と推察される。複合取引全体では、新規取得に対する割安購入効果と既保有資産の有利な処分が組み合わされた構図となっており、取引総額46.9億円は各物件のNOIと直接利回り3.1～3.5%の構造から乖離しない水準と考えられる。
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出所・開示原文
出所: web_ir ／ 開示ID: 140120260107529911 ／ 開示日: 2026-01-07
表示の凡例
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