いちご神保町ビル 他4件

売り手の概要

いちごオフィスリート投資法人は、東京都心部および主要都市のオフィスビルを主要な投資対象とするJ-REITである。本取引では売却者として機能し、ポートフォリオの再編成や流動化を行う立場にある。同社は上場不動産投資法人として、定期的な投資家への収益還元と資産効率化のバランスを求められる。

取得・譲渡の狙い

5棟の東京都心オフィスビル（神保町・神田小川町・八丁堀・西五反田・神田錦町）を信託受益権スキームで一括譲渡する取引であり、ポートフォリオのスリム化ないしは特定資産クラスの出口戦略の可能性が推察される。信託受益権という間接保有スキームの採用は、買い手の事業継続性確保やJ-REIT自身の会計・税務効率化を狙った構成と考えられる。

金額の妥当性

5物件の合計譲渡総額は190億円である。鑑定評価額の合計は137.8億円、帳簿価額の合計は86.99億円であり、譲渡価格は鑑定評価額比で137.8%、帳簿価額比で218.6%である。個別物件のキャップレート（直接還元法3.5～4.2%、ターミナル4.0～4.4%）は東京都心オフィス市場における標準的ないし慎重な利回り水準と推察され、NOI実績との整合性も確認できる。譲渡価格が鑑定評価額を上回る背景には、複数物件の継続的な賃貸収益性、立地の優位性、および買い手による今後のバリューアップ期待が反映されている可能性が考えられる。