ＨＦ昭島駅前ビルディング

買い手の概要

平和不動産リート投資法人はJ-REIT であり、上場不動産投資信託として機関投資家向けのポートフォリオ資産を運用する投資法人である。オフィス物件の取得を通じた安定的なインカムゲイン確保と信託財産の成長が事業上の主要目的と推察される。信託受益権スキームを用いた取得により、規制・税務面での効率性を追求している可能性が高い。

取得・譲渡の狙い

オフィス物件の信託受益権取得により、既存ポートフォリオへの新規資産組入を実施するものと推察される。昭島駅前という東京都西部の交通利便性の高い立地での取得は、リート投資法人の地域的ポートフォリオ多様化戦略の一環である可能性が考えられる。平成元年竣工の既存建物であるため、インカム重視の保有型投資戦略の位置付けと推察される。

金額の妥当性

取引価格 223 億円に対して鑑定評価額が 286 億円であり、鑑定評価額の約 77.9% での取得となっている。当該物件の直接利回り（cap rate）は 4.3%、ターミナル利回り 4.4% と開示されており、これらの利回りと NOI 1.33 億円の関係から逆算した利回りベースの妥当性は確認される。帳簿価額が非開示のため当初取得原価との比較はできないが、鑑定評価額との乖離は信託受益権スキームでの価格形成または市場の需給を反映した実質取得価格と推察される。