JAビル・経団連会館

買い手の概要

日本プライムリアルティ投資法人は上場J-REITであり、主としてオフィス・商業施設等を対象とした不動産投資法人である。本取引はポートフォリオ拡大の一環として、大規模オフィスビルの部分保有権を取得するもの。

売り手の概要

東京建物株式会社は大手総合不動産企業であり、開発・投資・運営事業を展開している。本物件は同社が保有していたJAビル・経団連会館の一部持分を譲渡するもの。

取得・譲渡の狙い

取得スキームが区分所有権及び土地共有持分の一部取得であることから、既存物件からのポートフォリオの組み替え・流動化を通じた資産最適化が狙いと推察される。オフィス資産としての配当性向を確保しつつ、複数当事者による共有・運営体制への移行を示唆している。

金額の妥当性

取引総額328億円に対し鑑定評価額361億円と開示されており、取得価格は鑑定額比で約90.9%となっている。一方、NOI 1億0,917万円に対する実質 cap rate は2.9%（直接法）であり、この水準は大規模都心オフィスの市場利回りとしては低位と推察される。帳簿価額の開示がないため鑑定額との比較対象は限定的だが、鑑定額に対する割引取得により買い手にとって相対的に有利な成約である可能性が示唆される。