MJロジパーク印西1

売り手の概要

三菱地所物流リート投資法人は、三菱地所グループ傘下の物流特化型J-REITであり、国内の物流施設を主要な投資対象としている。本件譲渡により、ポートフォリオの一部整理・リバランスを進める立場にある。

取得・譲渡の狙い

本件は売主による信託受益権の段階的譲渡スキームであり、3段階（2027年2月26日・3月31日・9月30日）に分割決済される。段階譲渡による流動性確保あるいはポートフォリオ調整の一環と推察される。買主は非開示であるため、譲渡目的の特定は困難である。

金額の妥当性

取引価格522億円は鑑定評価額520億円に対してほぼ同等（差異0.4%）であり、鑑定評価をベースとした適正な価格設定と考えられる。帳簿価額413億円比では約26%のプレミアムを示唆しており、当該物流施設の市場評価が帳簿計上時点から上昇していた可能性が高い。直接キャップレート4.1%、ターミナルキャップレート4.3%の水準は、現下の低金利環境下における物流不動産としては市場的な許容幅と推察される。