熊本イーストフロントビル

売り手の概要

福岡リート投資法人はJ-REITであり、不動産投資信託として複数の不動産資産をポートフォリオに保有する機関投資家である。今回の開示から直接得られる情報はこれに限定される。

取得・譲渡の狙い

本取引は『入替』として開示されており、福岡リートが現物不動産（熊本イーストフロントビル）の譲渡と引き換えに信託受益権（準共有持分50％）及び匿名組合出資持分を取得するスキームである。ポートフォリオの資産形態・流動性・利回り構成の最適化を目的とした入替戦略と推察される。

金額の妥当性

取引総額150.9億円に対し、鑑定評価額が150.0億円、帳簿価額が149.5億円と記録されている。取引価格は鑑定評価額を0.6％上回り、帳簿価額を0.9％上回っており、おおむね評価に近い水準での取引と考えられる。直接cap rateは4.5％、ターミナルcap rateは4.7％であり、NOI68.63百万円との整合性が確認される。非公表の譲渡側当事者との交渉結果としては、評価額付近での成約が実現した可能性が高い。