ナインアワーズ博多駅

買い手の概要

日本リート投資法人は、J-REIT（上場不動産投資信託）として複数資産クラスへの投資を行う機関投資家。ホテル等の特定用途資産への取得実績があり、キャッシュフロー創出と利回り確保を主眼とした運用を行うものと推察される。

売り手の概要

合同会社 TU31は開示されている法人名のみで、事業領域や資産保有背景について公表情報に限定される。不動産特定共同事業者または開発事業者の可能性があるが、詳細は非開示。

取得・譲渡の狙い

2020年8月竣工の比較的新しいホテル資産の取得であり、安定した客室稼働と賃料収益を期待したポートフォリオへの組み入れが狙いと推察される。信託受益権スキームを用いることで、税効率性や所有構造の簡潔化を図っている可能性がある。

金額の妥当性

取得価格206億円に対し鑑定評価額340億円であり、取得価格は鑑定評価額の約60.6%に相当する。同時に開示されているNOI 183百万円から逆算されるimplied cap rateは約8.9%となり、当時のホテル資産利回り環境では競争力のある水準と推察される。帳簿価額が非開示であるため取得損益の判定はできないが、鑑定評価額を基準とすれば相応の取得余裕が確認される。