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買い手の概要

日本リート投資法人は、J-REIT（上場不動産投資信託）として機関投資家から資金を調達し、オフィス、商業施設、住宅等の不動産ポートフォリオを保有・管理する投資法人である。本取引は信託受益権の取得であり、ポートフォリオ拡大の一環と位置付けられる。

売り手の概要

住友商事株式会社は大手総合商社であり、本取引では持分割合100分の30を供出している。国内事業会社（非開示）が持分割合100分の70を供出しており、共有構造での譲渡となっている。

取得・譲渡の狙い

東京都千代田区神田小川町に立地する竣工間もないオフィスビル（2025年2月竣工、14階建、約4,064㎡）の信託受益権取得を通じて、都心一等地の新築オフィス資産をポートフォリオに追加する狙いが推察される。cap rate 3.5%の安定的な利回り資産の確保と、新規開発物件の引き取りによる事業パートナーとの関係構築が目的と考えられる。

金額の妥当性

取引額は84億円、鑑定評価額は91.8億円であり、取引額は鑑定評価額比で約91.5%の水準である。直接 cap rate および ターミナル cap rate がともに3.5%、年間 NOI が約3.24億円であることから、取引額÷NOI で算出すると約25.9倍の価格倍率となる。これは鑑定評価額と一定の乖離があり、買い手側が取得意思を示す中での交渉価格の可能性がある。帳簿価額の開示がないため、簿価ベースの比較判断はできない。