m-シティ戸田公園

買い手の概要

日本都市ファンド投資法人は、J-REITとして上場されたアセットマネージャーによる運用法人であり、不動産投資信託として商業施設・オフィス・住宅等多様な不動産ポートフォリオを保有・運用する投資主体である。都市部の商業不動産取得に積極的に関与する機関投資家と推察される。

取得・譲渡の狙い

本取得は、埼玉県戸田市の商業不動産（m-シティ戸田公園）を現物取得するもので、ポートフォリオの多地域分散化あるいは既存商業施設ポートフォリオへの高利回り資産の追加が狙いと推察される。建設から約27年が経過した既存商業施設の取得であり、実績キャッシュフロー（NOI 2.68億円）に基づいた価値評価型の取得と考えられる。

金額の妥当性

取得価格 48.69 億円に対し鑑定評価額 58 億円であり、取得価格は鑑定値の約83.9%に相当する。直利回りが3.8%、ターミナルキャップレートが4.0%となっており、現況NOI 2.68億円から逆算した利回りと整合している。帳簿価額が非開示のため簿価との比較は不可だが、鑑定値に対する約16%のディスカウント取得は、既存商業施設の価値実現を意図した合理的な価格設定と推察される。同規模商業施設の市場キャップレートとの照合はデータ不足のため判断できないが、3.8～4.0%の利回り帯は商業不動産として通常的な範囲内と考えられる。