KDXレジデンス中野富士見町 他1件

買い手の概要

KDX不動産投資法人は東証上場のJ-REITであり、住宅・物流・商業施設などの多様な不動産ポートフォリオを保有する機関投資家型の不動産投資法人である。信託受益権を通じた国内不動産への投資を戦略的に行い、安定的なインカムゲインを追求する投資主体として機能している。

取得・譲渡の狙い

本取引は居住用物件1件（中野区）および物流施設1件（福岡市）の計2物件を新規取得する一方で、商業施設の底地3物件を譲渡する資産入替取引である。譲渡額（111億円）が取得額（74億円）を37億円上回っており、ポートフォリオの質的再構成と財務の引き締めを並行して実行する戦略と推察される。物件ごとに取得日・譲渡予定日が異なる点から、段階的な入替を計画している。

金額の妥当性

取得2物件の総額74億円に対し、鑑定評価額の合計は76億4千万円（中野区30.1億円+福岡市46.3億円）であり、取得価格は鑑定評価額より約2.4億円低い水準である。福岡物流施設のNOI187百万円と取得価格4.598億円の比率から推定されるcap rateは約4.1%程度と推察され、居住用物件のNOI119百万円と取得価格2.83億円の比率では約4.2%程度と推察される。譲渡側3物件の詳細がデータに含まれていないため、譲渡価格111億円の妥当性については直接的な評価はできないが、取得物件が鑑定評価に対して相対的に合理的な価格で購入されている可能性がある。