THINGS 青山 他1件

売り手の概要

投資法人みらいはJ-REITであり、不動産の取得・運用・譲渡を主業務とする公開型投資法人です。本取引では自身が保有する信託受益権を譲渡する売主の立場にあります。

取得・譲渡の狙い

本取引は投資法人みらいのポートフォリオリバランスまたは資産入替を目的とした譲渡と推察されます。同一物件（THINGS 青山）の準共有持分を75%と25%に分割し、決済時期を2026年10月と2027年4月に分けて実行する段階的な売却スキームは、市場変動への柔軟対応やキャッシュフロー調整の意図を示唆しています。

金額の妥当性

THINGS 青山の第1トランシェ（75%）については、譲渡価格269.5億円に対し鑑定評価額330億円であり、評価額比で81.7%となっています。同物件のNOI 1.06億円、直接キャップレート3.1%から逆算される理論価格（NOI/3.1%≒342億円）と比較すると、開示価格は鑑定値・理論値の下限圏での設定と推察されます。第2トランシェ（25%）は鑑定評価額が非開示のため、単独での妥当性判断は困難ですが、帳簿価額7.42億円に対し取得価格8.95億円である点から、一定の含み益を伴った譲渡となっている可能性があります。全体譲渡価格358億円の妥当性は、市場のキャップレート動向および買い手の評価次第となるため、現時点での評価には留保が必要です。