ダイエー茨木プロセスセンター（本館部分）

買い手の概要

イオンフードサプライ株式会社は、イオングループの物流・食品供給事業を担う子会社。開示資料上、イオンリート投資法人の資産運用会社（イオンリート・マネジメント）の親会社イオンの直系企業であり、利害関係者として位置付けられている。本取引では譲渡後、当該物件の建物部分を事業用として活用する運用主体となる。

売り手の概要

イオンリート投資法人はJ-REIT（上場不動産投資信託）で、イオングループ傘下の商業施設・物流施設等を主要ポートフォリオとして運用。本開示日（2026年6月29日）現在、当該ダイエー茨木プロセスセンターを保有していた。

取得・譲渡の狙い

保有物件の建替えに伴う部分的な譲渡スキーム。売主（REIT）は建替え後の事業継続に向けて、建物①（本館部分）をグループ内事業会社へ譲渡し、土地は信託受益権として継続保有した上で、定期借地権契約により事業用定期借地の実現を目指している。これはポートフォリオ再構成と建替え効率化の組み合わせと推察される。

金額の妥当性

譲渡価格1億3,000万円に対し、帳簿価額9,000万円、鑑定評価額9,300万円が開示されている。譲渡価格は鑑定評価額比で110.8％、帳簿価額比で114.4％の水準となっており、時価を上回る売却とも考えられる。ただし、グループ内関連当事者取引であり、当物件の直接cap rate 4.4％・ターミナル cap rate 4.6％を勘案すると、鑑定額算出根拠（収益評価法の割引率設定）によっては、10～11％程度のプレミアムが正当化される可能性も存在する。非開示情報（鑑定評価の算定根拠詳細）がないため、最終的な妥当性判定には限定がある。