ＨＦ瑞江レジデンス 他1件

買い手の概要

平和不動産リート投資法人はJ-REITであり、不動産投資信託として機関投資家・個人投資家からの資金を集約し、主に国内の不動産資産を取得・運用する法人。住宅用途の物件取得は、安定的なインカムゲイン獲得とポートフォリオの住宅セグメント強化を目的とした戦略的買い手と推察される。

取得・譲渡の狙い

信託受益権スキームでの2物件同時取得であり、2024年1月～3月竣工の新築住宅2棟をポートフォリオに追加することで、比較的安定性の高い住宅セクターでの資産規模拡大とテナント収益の獲得が狙いと考えられる。J-REIT としての配当還元原資確保の観点から、継続的なNOI創出が主眼と推察される。

金額の妥当性

ＨＦ瑞江レジデンスについて、取得価格1,690百万円に対し鑑定評価額1,820百万円であり、鑑定額比92.9％での取得となっている。ＨＦ東瑞江レジデンスについては、取得価格1,110百万円に対し鑑定評価額1,240百万円であり、鑑定額比89.5％での取得となっている。両物件とも直接利回り3.6％、ターミナル利回り3.7％で安定的であり、新築住宅としては適切なNOI水準を示唆している。鑑定額より低い取得価格は買い手にとって一定の割安性を示す一方で、市場相場との乖離は開示値のみでは判断困難であり、当該利回り水準と東京江戸川区の住宅需要見通しが妥当性を支える可能性がある。