静岡マシンヤード（底地）

売り手の概要

東海道リート投資法人は、J-REIT（上場不動産投資信託）として機関投資家及び個人投資家向けに不動産資産の運用を行う法人です。本件譲渡は、既存ポートフォリオ資産の売却であり、リート運用の一環と位置付けられます。

取得・譲渡の狙い

本件は準共有持分による段階譲渡スキーム（第1回49%、第2回51%）であり、信託受益権の譲渡形式をとっています。この段階譲渡構造は、買い手側の段階的な資金調達・経営判断、あるいは規制対応の可能性がある一方、売主の資産流動化・ポートフォリオ再編成の狙いが推察されます。

金額の妥当性

譲渡総額8.5億円に対し、当該底地の鑑定評価額は7.3億円、帳簿価額は6.12億円です。譲渡総額は鑑定評価額を約116%上回り、かつNOI 3,615万円から逆算した直接利回りは約4.3%の可能性が考えられます。帳簿価額ベースでは約138%のプレミアムとなるため、買い手が将来の土地利用転換や上物建築による付加価値増加を見込んでの評価と推察される余地があります。ただし、交渉経緯・売却理由が非開示のため、市場妥当性の最終判断は留保されるべきです。