天神ノースフロントビル

買い手の概要

オリックス不動産投資法人は、オリックスグループ傘下の大手J-REITで、オフィス・商業施設・ホテルなど多様な不動産ポートフォリオを保有する機関投資家。福岡市内の都心商業資産への投資を拡大する戦略的立場にある。

売り手の概要

福岡リート投資法人は、九州地域を中心とした不動産ポートフォリオを保有するJ-REIT。天神ノースフロントビルなど福岡都心の優良商業施設を投資対象としてきた。

取得・譲渡の狙い

本取引は同一物件の段階的譲渡（全6回中第5回）であり、福岡リート投資法人が天神ノースフロントビルの準共有持分を段階的に引き下げるポートフォリオ再編・部分出口戦略と推察される。売主は当該物件からの段階的な投資引揚げを進めており、買主は福岡都心商業資産への戦略的な持分追加取得を実施している。

金額の妥当性

帳簿価額・鑑定評価額・NOI・cap rateの開示がないため、絶対的な価格妥当性の判断材料が不足している。ただし、段階的譲渡スキーム（第5回、総額16%の準共有持分）であり、1回あたり10億円超の規模感から、売主・買主いずれも時価ベースの商業的条件で交渉している可能性が高い。福岡市博多区の一等地商業施設であることから、機関投資家間の合意価格が市場水準を大きく下回る可能性は低いと推察される。