いちご渋谷文化村通りビル 他2件

売り手の概要

いちごオフィスリート投資法人は東京都心および地方主要都市のオフィス・商業施設に特化したJ-REITです。本取引では3物件を信託受益権で譲渡しており、ポートフォリオ構成資産の売却を実行しています。

取得・譲渡の狙い

本取引は複数のオフィス・商業物件の一括譲渡であり、ポートフォリオのリバランシングまたは資金調達を目的とした出口戦略と推察されます。特に築30年超の地方オフィスビル（蒲田・相模原）を含む点から、老朽化資産の入替・最適化の可能性があります。

金額の妥当性

3物件合計で取引総額824億円に対し、鑑定評価額合計は551.7億円で、取引価格は鑑定評価を49.5%上回っています。一方、帳簿価額合計は504.0億円であり、取引価格はこれを63.4%上回っています。個別には渋谷文化村通りビル（取引価格488億円 vs 鑑定評価291億円、cap rate 3.0-3.1%）で特に高い価格形成が見られ、好立地商業施設の需要強化を反映している可能性があります。蒲田ビルはむしろ鑑定評価132億円を取引価格212億円が上回る乖離があり、NOIベース（cap rate 4.3-4.5%）では相応の評価と考えられます。相模原ビルは取引価格124億円が鑑定評価135億円を下回り、比較的慎重な価格設定となっています。