ヒューリック麹町ビル 他2件

買い手の概要

ヒューリック株式会社は、不動産の開発・賃貸・管理を手掛ける大手不動産企業である。本取引により、傘下のJ-REITであるヒューリックリート投資法人との間で物件を入替取得することで、グループ内の不動産ポートフォリオ再編を進めている。

売り手の概要

ヒューリックリート投資法人は、東京を中心としたオフィス・ヘルスケア不動産を保有する上場J-REITである。親会社ヒューリック株式会社とのグループ関連取引を通じて、ポートフォリオの最適化を図っている。

取得・譲渡の狙い

本取引は信託受益権の交換スキームであり、ヒューリックリートが3物件（ヒューリック麹町ビル、ヒューリック渋谷一丁目ビル、トラストガーデン用賀の杜）の受益権を譲渡する一方、QUARTZ SHINSAIBASHIの準共有持分49%を取得する形での入替である。これはポートフォリオの構成資産を見直し、グループ内での物件配置を最適化する目的と推察される。

金額の妥当性

譲渡する3物件の合計取得価格は27.32億円である。各物件の鑑定評価額との比較では、ヒューリック麹町ビルは取得価格13.3億円に対し鑑定評価額12.9億円（乖離率+3.1%）、ヒューリック渋谷一丁目ビルは6.5億円に対し5.89億円（乖離率+10.4%）、トラストガーデン用賀の杜は7.52億円に対し7.17億円（乖離率+4.9%）であり、いずれも鑑定評価額を上回る価格設定となっている。Cap rateの水準（直接利回り2.9〜4.5%、ターミナル利回り3.1〜4.6%）から見ると、オフィス物件は低利回り、ヘルスケア物件はやや高い利回り特性を有しており、鑑定評価額への各物件の相対的な上乗せが許容可能である可能性がある。ただし、交換差金2,180百万円の支払い条件も含めた総合的な取引妥当性の判定には、非開示となっている取得資産（QUARTZ SHINSAIBASHI持分）の評価額が必要である。