ベストウェスタンホテルフィーノ東京赤坂

買い手の概要

野村不動産マスターファンド投資法人は、野村不動産グループ傘下のJ-REITであり、オフィス・商業施設・ホテル・住宅など多様な用途の不動産ポートフォリオを保有する上場投資法人。ホテル資産の取得は、ポートフォリオの多様化および利回り獲得を目的とした戦略的投資と推察される。

売り手の概要

株式会社イチケンは、本取引において信託財産の受託者として登場する。詳細な事業領域・規模は開示データから判断できないため、具体的プロフィールは記載困難。

取得・譲渡の狙い

ベストウェスタンホテルフィーノ東京赤坂は2020年竣工の比較的新しいホテル物件であり、その取得により野村不動産マスターファンド投資法人はホテル用途資産の充実を図るとともに、NOI約3.85億円（直利回り3.4％）の安定的なキャッシュフロー獲得を目指していると推察される。信託契約の解除と現物不動産交付スキームは、円滑な資産移転を実現するための手法と考えられる。

金額の妥当性

取得価格87億円に対し、鑑定評価額が109.3億円となっており、取得価格は鑑定評価額の約79.6％の水準である。この乖離幅（約20.3億円の割引）は、直接利回り3.4％、ターミナル利回り3.6％という比較的低い利回り水準と整合的であり、安定的なホテル資産に対する市場評価を反映している可能性がある。帳簿価額が非開示のため、売主側の簿価との比較は行えない。