ラグゼナ上前津

買い手の概要

MIRARTH不動産投資法人はJ-REITであり、わが国の公開不動産投資信託市場に上場している機関投資家である。住宅関連資産を中心にポートフォリオを構成し、機関投資家として透明性の高い財務開示が求められる立場にある。信託受益権を活用した取得により、税効率性と流動性を考慮した投資構造を採用している。

売り手の概要

株式会社タカラレーベンは不動産開発・販売事業を営む企業であり、開示情報からは本物件の開発・販売後の保有資産を譲渡する出売主としての立場が推察される。2023年2月竣工の比較的新しい住宅資産を保有していた。

取得・譲渡の狙い

本取引は『入替』タイプの開示分類であり、MIRARTH不動産投資法人によるポートフォリオの資産入替またはポートフォリオ拡大の一環と推察される。売主であるタカラレーベン側では、新築物件の販売完了後における資産の現金化と事業資金の回収が狙いと考えられる。

金額の妥当性

取引価格186.74億円に対し鑑定評価額192.00億円が示されており、取引価格は鑑定評価額の約97.3%で約5.26億円の割引で成約している。直接利回りと最終利回りが3.8%および3.9%と極めて近い水準であり、安定的なNOI（約7.33億円）を背景とした取引と推察される。新築物件（2023年2月竣工）かつ大型住宅資産（約2,986㎡）の供給が限定的な同一路線での稼働性の高さから、割引幅はポートフォリオ組入時の流動性プレミアムと推察されるが、帳簿価額非開示のため取得原価ベースの妥当性評価は限定される。