名古屋伏見スクエアビル 他2件

売り手の概要

Oneリート投資法人はJ-REITであり、複数の不動産資産を保有・運用するファンド型投資法人である。本開示では売主として機能しており、既保有資産の譲渡を通じたポートフォリオ再編成を実施している。

取得・譲渡の狙い

名古屋伏見スクエアビルの信託受益権を3段階に分割譲渡することで、段階的なポジション削減・エグジット戦略を実行している可能性が高い。フォワード・コミットメント構造を採用することにより、譲渡先との間で準共有関係を経由しながら最終的な完全譲渡に至る段階的スキームと推察される。

金額の妥当性

当該物件の鑑定評価額は5,690,000,000円に対し、3段階の譲渡価額の合計は8,009,000,000円（税抜き相当）であり、鑑定評価額を約40.7%上回っている。直接キャップレート4.3%、ターミナルキャップレート4.5%という数値から見ると、買い手が支払う価格は鑑定評価額との乖離が大きく、買い手に有利な条件である可能性が考えられる一方、段階的譲渡に伴う準共有期間のコスト・管理負担が価格調整に反映されている可能性も推察される。帳簿価額（3段階合計で4,755,000,000円）との比較では、譲渡価格がより高い水準に設定されており、Oneリート投資法人の売却益が見込まれる。