神宮前四丁目ビル

買い手の概要

フロンティア不動産投資法人は上場J-REITであり、不動産ポートフォリオの運用・成長を主目的とする機関投資家です。商業用不動産を中心とした取得により、安定的なキャッシュフロー創出と投資家への配当を追求する立場にあります。

売り手の概要

ＬＶＣファンド24号合同会社は、具体的な事業領域や資産規模が開示されていないため、詳細なプロフィール構築は困難です。ファンド組成の一般的な特性から判断すれば、複数の投資家から資金を集めた投資ファンドと推察されますが、確定的な情報ではありません。

取得・譲渡の狙い

本取得は、渋谷区の高視認性商業地に所在する築20年の商業ビルの組み入れであり、首都圏の商業用ポートフォリオの強化とNOI確保が主眼と考えられます。鑑定評価額が取引価格を上回る状況から、J-REITとしての安定的なキャッシュフロー獲得と中期的なポートフォリオ拡張の意図が推察されます。

金額の妥当性

取引価格18億円に対し、鑑定評価額が1億8,900万円（1.89憶円）であり、取引価格が鑑定評価額を約5.0%下回っています。NOI 5,242万1,000円をベースとした直接キャップレート2.7%、ターミナルキャップレート2.8%は、東京都心商業地としては低水準である可能性が高く、安定性重視ないし高い取得急進性を反映していると推察されます。帳簿価額が非開示であるため、J-REIT内部での評価との乖離は判定不可ですが、外部鑑定値との比較では合理的価格設定と考えられます。