MJロジパーク大東1

買い手の概要

三菱地所物流リート投資法人は、三菱地所グループの物流特化型J-REITであり、物流・倉庫施設を中心にポートフォリオを構成する機関投資家。本件取得は信託受益権スキームでの取得であり、リート法人としての継続的なアセット拡大戦略の一環と位置付けられる。

取得・譲渡の狙い

本件は物流不動産の取得であり、リート投資法人のポートフォリオ拡大が狙いと推察される。大阪府大東市の新築物流施設（2022年8月竣工、4階建鉄骨造、床面積11,549㎡）の取得は、既存ポートフォリオへの高品質資産の追加を目的としたものと考えられる。信託受益権スキームでの取得により、柔軟な保有・管理構造を実現している。

金額の妥当性

取得価格311.51億円に対し鑑定評価額は399.0億円であり、取得価格は鑑定評価額の約78.0%に相当する。直接cap rate 3.9%、ターミナルcap rate 4.0%、NOI 1.57億円の数値から逆算すると、取得価格は相対的に割安に設定されている可能性がある。ただし帳簿価額が非開示のため、会計簿価との比較による妥当性判断は不可。市場流動性やレンダーの融資条件など、開示外要因が価格形成に影響している可能性が考えられる。