三井アウトレットパーク 横浜ベイサイド

買い手の概要

三井不動産商業ファンド投資法人は、J-REITとして商業施設を中心とするポートフォリオを保有・運用する投資法人である。本取引は、既存の商業施設投資ポートフォリオへの追加取得として位置付けられると推察される。

売り手の概要

三井不動産株式会社は、大手総合不動産デベロッパーであり、商業施設・物流施設・住宅等の開発・運営事業を展開している。本取引では売主として信託受益権（25%持分）を譲渡する当事者である。

取得・譲渡の狙い

本取引は、三井アウトレットパーク横浜ベイサイドの信託受益権25%持分を取得することで、同施設への投資ウェイトを高め、ポートフォリオの商業施設配分を強化する狙いがあると推察される。準共有者間協定書の締結により、他の準共有者（ベイサイド商業合同会社75%）との協調体制を構築する意図が見られる。

金額の妥当性

取得価格575億円に対し、鑑定評価額は593億円であり、取得価格が鑑定評価額の96.9%に相当する。直接利回り3.9%、ターミナル利回り4.1%であり、NOI246百万円から逆算すると整合性がある。帳簿価額が非開示のため、減損状況や原価ベースでの比較はできないが、鑑定評価額との関係では合理的な範囲内の価格設定である可能性がある。