ヒューリック神谷町ビル 他1件

買い手の概要

ヒューリック株式会社は、不動産開発・賃貸及び関連事業を営む大手不動産企業。本取引ではJ-REIT（ヒューリックリート投資法人）の親会社として、グループ内の不動産ポートフォリオ管理および組み換えの中心的な立場にある。

売り手の概要

ヒューリックリート投資法人は、ヒューリック株式会社を主要スポンサーとするJ-REIT。オフィス・商業施設等の賃貸不動産を保有・運用し、投資家に安定配当を提供することを事業目的とする。

取得・譲渡の狙い

本取引は信託受益権の交換スキームであり、REITポートフォリオの最適化を目指した入替と推察される。神谷町ビル・銀座ワールドタウンビル（東京中心部のオフィス）を新規取得する一方、神谷町ビル・九段ビル底地をスポンサー企業へ譲渡することで、流動性および投資効率の改善を図るものと考えられる。交換差金1,533百万円の支払により、グループ内での適正な価値調整も行われている。

金額の妥当性

譲渡物件2件の帳簿価額合計は16,155百万円、鑑定評価額合計は19,880百万円であるのに対し、取引総額は21,330百万円（交換差金含む）。取得物件の鑑定評価額が公開されていないため直接比較は困難だが、cap rate（直近3.1～3.2%、ターミナル3.3%）は市場環境において比較的低位の利回りであり、東京中心部オフィスの稀少性・安定性を反映した価格設定である可能性がある。全体として、帳簿価額から鑑定評価額への上昇率（約23%）および交換差金の存在から、市場評価の変化を組み込んだ合理的な入替スキームと推察される。