札幌南物流センター 他3件

買い手の概要

日本ロジスティクスファンド投資法人はJ-REITであり、国内の物流・倉庫施設を主要投資対象とする不動産投資信託。本取得は、匿名組合出資スキームを通じて信託受益権の裏付資産である複数の物流センターへの間接的な出資となる。既存ポートフォリオの拡充及びリスク分散の観点から、複数地域・複数築年の物流施設へのエクスポージャーを増加させるものと推察される。

取得・譲渡の狙い

本取得はブリッジスキーム構築の一環と明記されており、匿名組合を通じた段階的なポジション構築・優先交渉権の確保を狙うものと考えられる。4物件の信託受益権に対して850百万円の出資（匿名組合出資総額9,400百万円のうち9.0%相当）という限定的な参加比率から、将来の追加投資機会の保留ないし段階的な買収スキームの構築が意図されている可能性がある。

金額の妥当性

4物件の鑑定評価額の合計は38,260百万円（札幌南6,550百万円、成田5,810百万円、一宮15,400百万円、新木場10,500百万円）であり、本取得金額850百万円はこの合計の2.2%に相当する。匿名組合出資の9.0%持分という構造から、出資金額自体は鑑定額加重による個別評価ではなく、匿名組合スキーム内での按分割合に基づくものと考えられる。各物件別の取得価格が非開示であるため、cap rate（直接利回り3.4～4.5%、ターミナル利回り3.3～4.6%）と取得金額の詳細な対応関係は検証できない。ただし、NOI加重平均（約1,578百万円）と鑑定額加重平均利回り（およそ4.1%水準）の関係から、取得価格は鑑定評価額に近い水準である可能性が高い。