BIZCORE神田須田町 他1件

買い手の概要

ジャパンエクセレント投資法人は東京都心の優良オフィスビルを主要投資対象とするJ-REITであり、機関投資家向けの安定的なインカムゲイン供給を経営目標としている。本取引は同社のポートフォリオ拡大戦略の一環と推察される。

売り手の概要

日鉄興和不動産株式会社は日本製鉄グループ傘下の総合不動産開発企業であり、オフィス・商業施設・住宅等の幅広い開発・運営実績を有している。戦略的なポートフォリオリバランスの一環として今回の譲渡に応じたと考えられる。

取得・譲渡の狙い

BIZCORE神田須田町は2021年竣工の新築優良オフィスビルであり、安定的な利回り獲得を目的とした取得と推察される。一方、興和二番町ビルは1988年竣工の既存ビルであり、キャップレート・NOI情報の非開示から再開発・大規模改修を視野に入れた戦略的取得の可能性がある。両物件の異なるスキーム（信託受益権と匿名組合出資持分）採用は、各物件の特性に応じた最適な取得構造の構築を示唆している。

金額の妥当性

BIZCORE神田須田町は取得価格271.1億円に対し鑑定評価額309.0億円であり、ディスカウント率約12.2%での取得と判断される。同物件のキャップレート3.4%（NOI 1.11億円）と比較すると、標準的なJ-REIT投資水準と合致する可能性がある。一方、興和二番町ビルは取得価格120.0億円に対し鑑定評価額650.0億円と大きな乖離が認められ、買収対価に含まれるのは信託受益権の一部に限定されるか、または鑑定評価額が将来の開発ポテンシャルを反映した試算と推察される。帳簿価額の非開示により、売却損益の判定は不可能である。