ヒューリック神谷町ビル 他1件

買い手の概要

ヒューリック株式会社は、ヒューリックリート投資法人の親会社である大手不動産事業会社。オフィスビルおよび底地等の不動産開発・保有・運用を主業とし、J-REITを通じた機関投資家向け商品化と、自社による直接保有の双方を展開している。

売り手の概要

ヒューリックリート投資法人は、J-REIT（上場不動産投資信託）として機関投資家から資金を調達し、主にオフィスビルと底地を中心とした不動産ポートフォリオを保有・運用する投資法人。親会社ヒューリック株式会社が関係法人として存在する。

取得・譲渡の狙い

本取引は親会社との間での資産入替スキーム（信託受益権の交換）であり、REITのポートフォリオ最適化と利益確定の観点から、神谷町ビルと九段ビル底地をヒューリック株式会社に譲渡する一方、芙蓉総合リース株式会社からの江戸川橋富士ビル取得とあわせて、ポートフォリオの組換えを実行している。取得側の合計額（25,947百万円）が譲渡側（21,330百万円）を上回り、差金1,533百万円を本投資法人が支払う形式となっている。

金額の妥当性

譲渡資産2件の合計譲渡額21,330百万円に対し、鑑定評価額の合計は19,880百万円（神谷町5,780百万円＋九段底地14,100百万円）であり、譲渡額は鑑定評価額を約7.3％上回る価格で評価されている。帳簿価額合計16,155百万円と比べると32.0％の含み益が実現される形態である。直接cap rate（神谷町3.1％、九段3.2％）および期末cap rate（両物件とも3.3％）は東京都心部のオフィス・底地物件として一般的な利回り水準と推察されるが、取引総額の妥当性については、鑑定評価額を基準とする場合、譲渡額がやや乖離している可能性がある。利害関係人同士の交換取引であることから、会計監査人および独立鑑定機関の評価額を基準として説明責任が果たされていると考えられる。