IIF品川データセンター

売り手の概要

産業ファンド投資法人（J-REIT）。インフラ施設・データセンター等の安定的な収益資産を主要ポートフォリオとする投資法人と推察される。本件譲渡により、既存保有資産の現金化・ポートフォリオの再構成を図るものと考えられる。

取得・譲渡の狙い

共有持分の段階的譲渡スキーム（2027年1月・2月の2段階引渡）は、買い手との交渉・実行期間を要する大型取引の典型的な構成である。売主J-REITにとっては、保有インフラ資産の戦略的売却による資金調達・ポートフォリオ効率化が狙いと推察される。買い手名は非開示のため詳細な取得目的の推測は控える。

金額の妥当性

取引価格95億円は、鑑定評価額74.8億円に対し127%、帳簿価額54.44億円に対し175%の倍率である。現況評価額から大幅な上振れで取引されており、買い手による戦略的価値評価（データセンター需要増加・立地プレミアム等）の反映と考えられる。NOI 3.67億円に対する直接cap rate 4.7%は市場的には標準的な水準と推察されるが、評価額との乖離幅から、特定買い手による上乗せ評価の可能性が指摘される。