S-RESIDENCE小松原afford 他1件

買い手の概要

サムティ・レジデンシャル投資法人はJ-REITであり、住宅用不動産を主要投資対象とする上場投信。本取得により、良好な利回りを持つ住宅資産の組成・保有を通じた配当原資の確保が企業目的である。

売り手の概要

サムティ株式会社は本REIT の主要スポンサーであり、開発・建設・不動産事業を手がける総合建設企業。新築物件の開発後、関連REITへの譲渡による出口確保が事業スキームの一部と考えられる。

取得・譲渡の狙い

2物件とも2025年竣工の新築住宅（信託受益権）であり、開発完了直後の安定運営フェーズへの移行が狙い。スポンサーからの物件供給を通じたポートフォリオ拡充と、継続的な配当原資の多角化が主要目的と推察される。

金額の妥当性

小松原物件は取得価格962百万円に対し鑑定評価額1,010百万円（差分48百万円、約5.0%の評価上乗せ）、堺物件は取得価格1,780百万円に対し鑑定評価額1,850百万円（差分70百万円、約3.9%の評価上乗せ）であり、いずれも鑑定値に対し割安で取得されている可能性が高い。cap_rate（直接利回り4.4～4.8%）は取得時点の市場水準としては適切な範囲と推察されるが、帳簿価額がNIL のため原価方式での簿価判定はできない。総取得額2,742百万円は2物件の鑑定評価額合計（2,860百万円）より約118百万円下回っており、スポンサーからの優遇価格供給と考えられる。