名古屋七条エンブルコート 他4件

買い手の概要

東海道リート投資法人は J-REIT（不動産投資信託）であり、主に住宅・商業・ホテル等の多角的不動産資産を保有・運用する専門投資法人である。本取引を通じて、愛知県・滋賀県・静岡県圏域の住宅賃貸物件およびホテル・商業施設の取得を進めている。

売り手の概要

本取引は物件ごとに売主が異なり、一部は開示されている。具体的には RE-19・RE-20 をいちごプライベートリート投資法人から、RE-21 をトヨタホーム株式会社から取得し、RT-2・HO-1 については国内事業会社である旨のみ開示されている。大多数の売主は非開示である。

取得・譲渡の狙い

複数物件の一括取得により、住宅賃貸ポートフォリオの拡大と地域的な分散を図るものと推察される。特に SHIGA Biwako Residence（取得額 74.5 億円、NOI 5.2 億円）は総額の 57%強を占め、大型住宅賃貸施設の新規組み入れが主要な狙いと考えられる。スキーム上、RE-21 については地位譲渡契約方式を採用しており、既存売買契約の買主地位の移転を含む柔軟な取得手法が採られている。

金額の妥当性

5物件合計 129.54 億円に対し、公表鑑定評価額の合計は 141.7 億円であり、全体では鑑定額比 91.4%での取得となっている。個別では、名古屋七条エンブルコート（取得額 8.66 億円、鑑定評価額 10.5 億円、cap rate 直接 4.3%）、知立牛田エンブルコート（取得額 10.58 億円、鑑定評価額 10.7 億円、cap rate 直接 4.6%）、エンブルタウン豊橋富士見台（取得額 15.0 億円、鑑定評価額 15.6 億円、cap rate 直接 4.5%）などは鑑定額に対し 93～99%水準での取得と推察される。SHIGA Biwako Residence（取得額 74.5 億円、鑑定評価額 83.0 億円、cap rate 直接 6.0%）は鑑定額比 89.8%での取得であり、相対的に高い利回り（6.0%直接 cap rate）が見込まれる大型物件の戦略的取得と考えられる。帳簿価額が未開示のため既存簿価との比較は不可能であるが、複数の鑑定評価額に対する取得額の分布から見て、市場条件下での合理的な価格決定が行われていた可能性が高い。