JMF ビル新横浜 01

買い手の概要

日本都市ファンド投資法人は、J-REIT（上場不動産投資信託）として主に都市部のオフィス・商業施設等を保有・運用する機関投資家である。REITとして投資家向けの安定配当と資産価値向上を目指す運用主体の立場にある。

取得・譲渡の狙い

本取得は信託受益権スキームを通じた取得であり、オフィス資産（新横浜地区の比較的新しいビル、2009年竣工）をポートフォリオに組み入れることで、首都圏の主要副都心における賃貸オフィス事業の拡充・分散化を狙ったものと推察される。また、安定的なNOI（年間約4億4千万円）を源泉とした配当原資の確保が目的と考えられる。

金額の妥当性

取得価格92億円に対し、鑑定評価額が106億円となっており、取得価格は鑑定値の約86.8%に相当する。この割合から判断すると、買い手にとって若干の割安感がある取得と推察される。一方、ダイレクトキャップレートが3.9%（ターミナルキャップレートは3.8%）という低めの利回りであり、都市中核オフィスとしての信用力と長期安定性を評価した購入姿勢が読み取れる。帳簿価額が非開示のため、簿外損益の有無は判断できない。