FORECAST 人形町 他1件

売り手の概要

日本リート投資法人は、上場不動産投資信託（J-REIT）であり、日本国内のオフィス・商業施設・住宅等を主要な投資対象とする機関投資家である。本開示では売却主体として、ポートフォリオの一部を譲渡する立場にある。

取得・譲渡の狙い

本取引は信託受益権スキームを用いた2件のオフィスビル譲渡であり、ポートフォリオの入替・最適化又は資金調達の一環と推察される。特に1990年築・1983年築の比較的築年の進んだオフィス物件の売却であり、保有不動産の世代交代やリスク管理を目的とした出口戦略の可能性がある。

金額の妥当性

2件合計で取引総額76億円に対し、公開された鑑定評価額の合計は74.6億円（FORECAST人形町25億円+虎ノ門桜ビル48.6億円）である。取引総額は鑑定評価額に対して約1.9%上回っており、概ね鑑定値と調和している。帳簿価額との比較では、FORECAST人形町は取引価格26億円に対し帳簿価額22.11億円で17.6%のアップサイド、虎ノ門桜ビルは取引価格50億円に対し帳簿価額43.28億円で15.5%のアップサイドが見られる。直近CAP レート（3.1～3.6%）は東京都心オフィス市場の低スプレッド環境を反映しており、取引価格の妥当性を支持する要因と推察される。