ヒューリック銀座ビル 他2件

買い手の概要

ヒューリックリート投資法人は、J-REIT（上場不動産投資法人）として機関投資家向けの不動産ファンドであり、主に都市部の商業・オフィス・複合不動産を取得・保有・運営する投資主体である。上場リートとしてのポートフォリオ多様化と安定的なインカムゲイン追求が事業の中核である。

売り手の概要

ヒューリック株式会社は、オフィスビル・商業ビルの開発・賃貸・管理を主業とする不動産総合企業である。今回は自社グループの複数物件をリート子会社へ売却する形で、グループ内での資産再編と流動化を進めている。

取得・譲渡の狙い

本取引は『入替』スキームとして、J-REITが既保有の底地物件（神谷町ビル・九段ビル底地）をヒューリック株式会社に譲渡する一方、ヒューリック銀座ビル・銀座ワールドタウンビル等の優良物件を取得するポートフォリオ最適化である。同時に江戸川橋富士ビルを別途取得することで、都心部における主要物件の拡充と資産構成の質的向上を狙っている。

金額の妥当性

取得3物件の合計取引額は25,947百万円であり、公表鑑定評価額の合計29,289百万円に対して、取得額は約88.6％の水準である。ヒューリック銀座ビルは鑑定額17,199百万円に対し取得額14,700百万円（85.5％）、銀座ワールドタウンビルは鑑定額8,860百万円に対し取得額8,163百万円（92.1％）となっており、いずれも鑑定評価額を下回る設定となっている可能性が高い。直接利回りが銀座ビル2.2％～江戸川橋富士ビル3.6％の範囲にあり、都心プライムロケーション物件としては低利回り特性を反映した価格設定と推察される。交換差金1,533百万円の支払いを含めた総コストと、既譲渡物件（底地）の評価益・損失の関係が開示されていないため、完全な妥当性判定には限界がある。