バウンシー・バイ・リーガ 福岡博多

買い手の概要

ユナイテッド・アーバン投資法人はJ-REITであり、上場不動産投資信託として機関投資家・個人投資家からの資金を調達し、ホテルを含む不動産ポートフォリオを運用・管理する事業体である。本取引はホテル用途の新規竣工物件の取得であり、運用資産の拡大戦略の一環と位置付けられる。

取得・譲渡の狙い

本投資法人が土地を先行取得し、施工者（株式会社未来図建設）の協力下で開発プロジェクトを実行した建物の竣工に伴い、自らが建築主として完成した物件を取得する内部構成上の取引である。ホテル用途の新規供給物件を保有・運用ポートフォリオに組み入れることで、運用資産の多様化と収益源の拡大を狙ったものと推察される。

金額の妥当性

取得価格4,502百万円に対し鑑定評価額は6,280百万円であり、取得価格は鑑定評価額の約71.6%である。NOI 267.94百万円に対してDirect Cap Rate およびTerminal Cap Rate が共に4.0%で設定されており、これは NOI ÷ 4.0% = 6,698.5百万円となり、鑑定評価額6,280百万円と整合的と考えられる。取得価格が鑑定評価額を下回るのは、新規竣工物件の初期段階における慎重な原価方式評価、または投資スキームの特性（自社開発物件の帳簿価額ベース）に基づく可能性があり、市場での過度な割安取得とは判断しにくい。