豊洲プライムスクエア 他1件

買い手の概要

オリックス不動産投資法人は大手総合リース・不動産事業を展開するオリックスグループ傘下のJ-REITで、オフィス・商業施設・ホテル等を主要な投資対象とする機関投資家。ポートフォリオの質的向上と地域分散を重視する投資戦略を特徴とする。

売り手の概要

豊洲プライムスクエアについては売主が非開示であり詳細不明。那覇新都心センタービルについては大和ハウスリート投資法人が売主であり、大和ハウス工業グループのJ-REITとして複合型不動産を保有・運用する機関投資家。

取得・譲渡の狙い

複数物件を段階的に取得する戦略から、ポートフォリオ拡大と地域別・用途別の最適配置が狙いと推察される。豊洲のオフィス物件は都心ストックの強化、那覇の複合施設は沖縄地域への初進出あるいは拠点強化の性格を持つ可能性がある。信託受益権スキームでの取得は資本効率と運用柔軟性の向上を意図していると考えられる。

金額の妥当性

豊洲プライムスクエアは取得価格294億円に対して鑑定評価額297.5億円となっており、鑑定値より約1.2%低い価格での取得である。直接利回り3.6%、NOI21.9億円との整合性も良好と推察される。那覇新都心センタービルは取得価格と鑑定評価額が同額の106億円であり、直接利回り4.5%、NOI10.4億円の水準と整合している。両物件とも鑑定評価額に対して適正価格帯での取得と推察されるが、帳簿価額非開示のため時価損益の絶対値は判定不可。